Elkezdtek emelkedni a lakáshitelek kamatai, ami azokat érinti először, akiknek mostanában jár le a kamatperiódusuk. Ez leghamarabb a változó kamatozású hiteleknél következik be, három hónapon belül. A kamatemelés kivédésére az lehet a megoldás, hogy változó kamatozású helyett legalább három évre rögzített, fix kamatozású hitelre váltunk. Csakhogy a fix kamatozású hitel többnyire drágább, mint a változó kamatozású. Vagyis emiatt is nőhet a havi törlesztőrészlet. Mikor érdemes akkor váltani?

Váltsunk vagy ne?

Minél hosszabb a még hátralévő futamidő, annál nagyobb a hitelfelvevő kamatkockázata változó kamatozásban. Vagyis annál indokoltabb foglalkoznia azzal, hogy mennyivel emelkedhet meg a kamatemelés miatt a törlesztőrészlete. Egyetlen eset kivétel: ha valaki tudja, hogy rövid időn belül nagyobb összeghez jut, és hamar ki fogja tudni fizetni a hitelét. Ekkor nem érdemes foglalkoznia a váltással, akkor sem, ha egyébként hátra lenne még 10-15 év futamideje.

Jó hír: minimális költséggel is sikerülhet

Legelőször is olvassuk át meglévő lakáshitel-szerződésünket, mert lehet, hogy abban szerepel a kamatperiódus-váltás lehetősége. Ha így van, akkor egyszerű szerződésmódosítással megoldható, hogy mondjuk 3 hónapos változó kamatozásúból 5 éves fix kamatozásúvá tegyük a hitelünket. Ha ilyen kitétel nem volt, akkor viszont hitelkiváltásra van szükség, amely majdnem olyan, mintha új hitelt vennénk fel, kell például újra hitelbírálat és így tovább. Utóbbi esetben lehetnek költségek is, de mivel az új hitelt ajánló bank érdekelt az ügyfél megszerzésében, mintegy 75 százalékos annak a valószínűsége, hogy a költségeket le lehet nullázni, de legalább minimalizálni. Vagy úgy, hogy eleve nem kell (annyit) kifizetni, vagy úgy, hogy szerződéskötés után visszafizeti a költségeket, például az értékbecslői vagy a közjegyzői díjat a bank Költség inkább a régi hitelnél keletkezik: ki kell fizetni a végtörlesztési díjat, ami általában 1,5 százalék.

Bankon belül, vagy kívül váltsunk változó kamatozású hitelről fixre?

Mindkét megoldás lehet jó döntés a szakértő szerint. A bankon belüli váltás mellett szólhat, hogy alacsonyabb lehet a váltás járulékos költsége. Viszont ekkor nem feltétlenül kapja meg az ügyfél a lehető legjobb árazású hitelt. Hiszen a bank profitmaximalizálásra törekszik, és gondolkodhat úgy, hogy a meglévő ügyfelet meg tudja tartani így is. Ezért ha valaki úgy dönt, hogy változó kamatozású hitelét fixre szeretné cserélni, versenyeztesse a bankokat. Kérjen több helyről ajánlatot, és bátran provokálja a bankját, ha máshol jobbak a feltételek. Ez hathat, mert a bank mégiscsak szeretné megtartani a meglévő ügyfelet.

Mindenképpen magasabb a fix kamatozású hitel törlesztője?

A fix kamatszint azért drágább, mint a változó, mert minél hosszabb a rögzítés, annál több a pénz forrásköltsége. A tíz évre fixált hitelnél pedig alacsonyabb lehet a kamat, és így a törlesztő, mint a húsz évre fixált hitelnél. Az is jellemző, hogy ugyanannál a banknál többnyire magasabb a fixált hitel kamata. Kivétel ha többéves hitelről van szó, és a bank időközben mérsékelte az árazását, és most kevesebb kamatkülönbözetet számol fel, mint anno a hitelfelvételkor.

Magasabb kamat helyett hosszabb futamidő?

Mi a helyzet, ha valaki váltani szeretne, viszont nem tudja a fix kamatozás mellett belépő magasabb kamatot, törlesztőt bevállalni? Adódik, hogy hosszabb futamidővel „kompenzáljunk”, és így közelítsük a kamatot a jelenlegihez. Jó ötlet ez? Nagy valószínűséggel veszíteni fog az ügyfél, ha azért nyújtja a futamidőt, hogy a törlesztőrészletet képes legyen kifizetni. Ki kell számolni, és mérlegelni, hogy ez a költségnövekmény mennyire éri meg neki. Automatikusan ne hosszabbítson senki futamidőt.

Siessünk-e október előtt váltani?

Októbertől szigorodnak a hitelfelvétel feltételei, mint az ábrán látszik, egyes esetekben a jövedelem kisebb százalékáig lehet csak eladósodni majd. A jtm-változás a szakértő szerint egyetlen ügyfélkörnél korlátozza érdemben a lehetőségeket: akik kimaxolták a hitelkeretüket. Ők változatlan jövedelem mellett csak kisebb havi törlesztést vállalhatnak be októbertől. A piac mintegy harmadát érintheti hátrányosan a változás – mondta saját kutatásuk alapján.

Ami mindenképpen a váltás, hitelkiváltás mellett szólhat, az az elmúlt három évben bekövetkezett jövedelemnövekedés, és az ingatlanértéknövekedés. Mindkettő javítja ugyanis az adós pozícióját. Ha valakinek az októberi változás miatt sürgős lehet a váltás, úgy számoljon, hogy az információk begyűjtése, és a döntés után nagyjából 4 hétbe telik az ügyintézés.

Még nincs nagy mozgolódás

A hitelkiváltás azért lehetett eddig ritka, mert az elmúlt 5-6 évben folyamatosan csökkent a kamat. Még ha egy kevésbé jól árazott, de változó kamatozású hitellel rendelkezett is az ügyfél, akkor is folyamatosan azt látta, hogy csökkent a törlesztőrészlete. És ez megelégedéssel töltötte el. Pedig a kamatfelárat nézve lehet, hogy lenne már egy jobb hitel is neki. Mondjuk BUBOR + 3,5 százalék kamatfelárral vette fel a hitelét – ma meg már bőven elérhető a BUBOR + 2,7 százalék is. De mivel még mostanában is azt tapasztalta, hogy csökkent a törlesztője, ezzel nemigen foglalkozott. Amíg tehát a lakosság, az egyén nem szembesül azzal, hogy nőne a törlesztője, addig nem motivált arra, hogy váltson – jegyezte meg.

Őszre válhat aktuálisabbá

Százezer forint körüli törlesztőrészletnél pár ezer forinttal emelkedhetett a fizetendő az utóbbi hónapokban. De nem biztos, hogy ezt a hitelfelvevők már érzékelték is. Hiszen az érdemi kamatemelés június-júliusban történt, és ha valakinek azóta nem volt kamatfordulónapja, az ebből még nem észlelt semmit. Szeptemberre azonban már többen lehetnek, akik tapasztalhatják, hogy emelkedik a havi törlesztőjük. Most legfeljebb azok néznek szét, akik olvassák a hírekben, hogy növekednek a kamatok – tette hozzá.

Csapdahelyzet

Érdekes, hogy amikor már érzékelhető a törlesztőrészletek emelkedése, akkor sem feltétlenül váltanak az emberek. Vannak, akik úgy gondolják, akkor már késő, lekéstek. Mások meg úgy spekulálnak, hogy mivel drágultak a hitelek, még drágább lesz a fix törlesztés, mint korábban volt, ezért nem mozdulnak. Esetleg kivárnak, amíg újra kicsit alacsonyabbak lesznek a kamatok. A gond az, hogy emelkedő trendben a kamatcsökkentés nem valósul meg – hívta fel a figyelmet a szakember, hozzátéve, hogy a hasonló ötletelések rossz döntéshez vezethetnek, csapdába kerülhet az ügyfél. Tanácsos lehet inkább rögtön a kamatemelés észlelése után tájékozódni.

Forrás: 24.hu